民事案例
擅自改变土地用途的租赁合同无效
2021-12-23
农某华诉李某勤土地租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区崇左市中级人民法院（2018）桂14民终557号民事 判决书
2.案由：土地租赁合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：农某华
被告（上诉人）：李某勤
第三人：宁明县城中镇三华社区德华经联社第五生产小组（以下简 称德华经联社第五小组）、宁明县城中镇三华社区德华经联社第六生产 小组（以下简称德华经联社第六小组）
【基本案情】
2016年11月18日，农某华与李某勤签订《土地承包合同》，农某华 将向德华经联社第五小组、德华经联社第六小组租赁所得的水田[“那 佞”“那鱼” （地名） ]，其中25亩转租给李某勤。李某勤租用土地用于经 营儿童乐园和水上乐园。租赁期限10年，租金标准：前五年（2016年12月20日至2021年12月19日）为每亩每年2300元；后五年（2021年12月20 日至2026年12月19日）为每亩每年2500元。合同签订后，李某勤交给农 某华租金115000元（租金已从2016年12月20日交至2018年12月19日）及 押金2万元，同时进行了项目开发。李某勤在建设和经营过程中，在租 地上铺设混凝土水泥硬化和搭建铁棚，并开挖土地进行砌砖蓄水。农某 华认为李某勤擅自对租赁农田进行地面硬化和开挖蓄水，违反了法律规 定，诉至法院请求解除双方签订的《土地承包合同》，并要求李某勤将 位于宁明县城中镇三华社区德华经联社桥东约27亩土地恢复原状后返还 给农某华；并要求李某勤赔偿损失5000元。
李某勤辩称：第三人将田地租给农某华用于经营农家乐餐饮、休闲 旅游服务及相关配套的基础设施建设违反相关法律规定，为无效合同； 农某华持与第三人的无效合同及与其签订的《土地承包合同》也是无效 的，应当驳回原告的诉讼请求。
另查明：李某勤租用的土地为水田耕作区域。李某勤在未办理任何 用地手续的情况下，占用耕地（水田）（也即农某华转租给李某勤的土 地处）建设欢乐园项目，违反法律相关规定，经宁明县国土资源局决定 已进行非立案整改处理，并于2018年3月6日对李某勤下达《限期整改通 知书》， 2018年5月24日，李某勤配合宁明县国土资源局执法大队对地 上的建筑物及土地硬化部分均全部拆除。
【案件焦点】
1.如何确认变更土地性质的租赁合同效力问题； 2.租赁合同被确认 无效后的处理问题。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区宁明县人民法院经审理认为：农某华将承租用的土 地转租给李某勤用于建儿童乐园和水上乐园，改变了土地的农业用途， 违反了法律规定。农某华与李某勤双方签订的合同，将租用土地用于非 农业建设经营儿童乐园和水上乐园时未办理农用地转用审批手续，故农 某华与李某勤双方签订的合同违反法律禁止性规定，应认定为无效合 同。双方租赁的土地为水田区域，且双方明知所租赁土地的目的为建儿 童乐园。据此，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。因李某勤已 实际使用了土地，租金作为租赁期间出租人不能使用土地的损失，实际 使用土地应计至2018年5月24日，计17个月，租金损失计81458元。余下 的租金即33542元（115000-81458元）及押金2万元应退还李某勤。对于 农某华另主张李某勤赔偿损失5000元，因未提供相关证据证实，不予支 持。
广西壮族自治区宁明县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国 土地管理法》第十二条、第三十六条、第四十四条规定，判决：
一、农某华与李某勤于2016年11月18日签订的《土地承包合同》无 效；
二、李某勤于本案判决生效后三十日内将承租位于宁明县城中镇桥 东[即“那佞”“那鱼” （地名） ]的25亩土地地面上的水泥块清理后返还给 农某华；
三、农某华于本案判决生效后三十日内将租金33542元及押金2万元 退还给李某勤；
四、驳回农某华的其他诉讼请求。
李某勤不服一审判决，提起上诉。广西壮族自治区崇左市中级人民 法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
广西壮族自治区崇左市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
合法有效的合同，内容上不能违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》第十二条 [1]规定： “依法改变土地权属 和用途的，应当办理土地变更登记手续。 ”第四十四条第一款规定： “建 设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手 续。 ”土地流转应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持 续利用。未经依法批准不得将农用地用于非农建设。
土地租赁合同被确认无效后的处理问题。租赁合同被确认无效后， 必然涉及双方的权益问题，涉及租赁物、租金及损失等问题。合同无效 后的处理问题也是解决此类案件的关键，可避免累诉。无效的合同自始 没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还， 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿 对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本 案中，原、被告双方都有过错，应当各自承担相应的责任。李某勤应将 因合同取得的土地返还给农某华，而农某华也应将押金返还李某勤。考 虑到李某勤已实际使用了土地，租金作为租赁期间出租人不能使用土地 的损失，依照双方合同约定的租金计算出租人的损失。
编写人：广西壮族自治区宁明县人民法院 农彦兰
[1] 指裁判时适用的2004年《中华人民共和国土地管理法》。 2019年第三次修正 《中华人民共和国土地管理法》，将原第十一条、第十二条、第十三条合并，作为 第十二条。
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